Gayrimenkul yatırımları, yüksek ekonomik değerleri nedeniyle büyük bir dikkat gerektirir. Taşınmaz alım-satım süreçlerinde karşılaşılan hukuki mağduriyetlerin temelinde, genellikle sözleşmelerin şekil şartlarına uyulmaması yatmaktadır. Bu yazımızda, mülkiyetin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerlilik kurallarını ve noterlikteki yeni düzenlemeleri mercek altına alıyoruz.

Resmi Şekil Şartı: Zorunlu Bir Unsur

Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. 2644 sayılı Tapu Kanunu’na göre bu yetki, kural olarak tapu sicil müdürlüklerine verilmiştir.

Yeni Dönem: Noterde Taşınmaz Satışı

1 Temmuz 2023 tarihi itibarıyla, tapu dairelerinin yanı sıra noterler de taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisine sahip olmuştur. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda yapılan bu reform, vatandaşların gayrimenkul işlemlerini daha hızlı ve erişilebilir şekilde gerçekleştirmesine olanak tanımıştır.

Geçersizliğin Hukuki Sonuçları

Şekil şartına uyulmaması, sözleşmenin geçersizliğine (butlan) yol açar. Yargıtay uygulaması genellikle mutlak butlanı esas alırken, doktrindeki bazı görüşler "kendine özgü bir geçersizlik" üzerinde durmaktadır. Her halükarda, geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralı (hakkın kötüye kullanılmaması) çerçevesinde değerlendirilmelidir.