Miras hukuku ve eşya hukukunun uygulamada önemli uyuşmazlık alanlarından biri olan ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satış işlemi elektronik satış sistemi üzerinden yürütülmektedir. 12. Yargı Paketi ile yapılan düzenleme ise elektronik satış sistemini baştan kurmaktan ziyade, özellikle miras yoluyla edinilmiş bazı taşınmazlarda yapılacak ilk artırmanın kapsamını, teklif eşiğini ve ihale bedelinin süresinde yatırılmamasının sonuçlarını değiştirmektedir.

16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edilen 7589 sayılı Kanun ile, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması öngörülmüştür. Bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanacaktır.

Bu bölümde, ortaklığın giderilmesi davalarındaki satış sürecini, 12. Yargı Paketi ile getirilen mirasçı maliklere özgü birinci artırma düzenlemesini, elektronik satış sistemindeki teklif ve teminat kurallarını ve ihale bedelinin süresinde yatırılmamasının sonuçlarını hukuki açıdan ele alacağız.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davalarında Temel Yönelimler

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan ve kural olarak ortakların tamamının hukuki durumunu etkileyen bir dava türüdür. Ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi mümkün olabileceği gibi, şartları oluştuğunda satış suretiyle giderilmesine de karar verilebilir.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde amaç, ortaklığın sona erdirilmesi ve satış bedelinin hak sahiplerine payları oranında dağıtılmasıdır. 12. Yargı Paketi ise bu satışların tamamı bakımından yeni ve genel bir “sadece ortaklar arasında ihale” sistemi getirmemiş; belirli miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar bakımından ilk artırmaya ilişkin özel bir düzenleme yapmıştır.

Mahkeme Uygulamalarında Sürecin Etkinleştirilmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili, tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesi, taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığının değerlendirilmesi ve gerekli bilirkişi incelemelerinin yapılması gibi işlemler önem taşır. Davanın süresi, taşınmazın niteliğine, taraf sayısına, tebligat süreçlerine ve yapılması gereken teknik incelemelere göre değişebilir.

Uygulamadaki Etkisi: Ortaklığın giderilmesi davalarında sürecin hızlandırılması bakımından elektronik dosya işlemleri ve kurumlar arasındaki dijital iletişim önem taşımaktadır. Bununla birlikte, her dosyada tüm tapu, imar ve teknik verilerin anlık olarak otomatik şekilde temin edildiği veya yazışma süreçlerinin bütünüyle ortadan kalktığı şeklinde genel bir sonuç çıkarılamaz.

Yeni Açık Artırma Sistemi ve Elektronik Satış (e-İhale) Entegrasyonu

Elektronik satış sistemi, 12. Yargı Paketi ile ilk kez kurulmuş bir sistem değildir. İcra ve satış işlemlerinde elektronik satış uygulaması daha önce de yürürlükte bulunmaktaydı. 12. Yargı Paketi ile yapılan önemli değişikliklerden biri ise ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde belirli taşınmazlar bakımından ilk artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılmasıdır.

7589 sayılı Kanun'a göre bu özel düzenleme; tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması şartlarına bağlıdır. Bu şartların gerçekleştiği durumda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak ve bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanacaktır.

Fiziki İhalelerden Dijital İhalelere Geçiş

Güncel sistemde taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin birçok satış işlemi UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden elektronik ortamda gerçekleştirilmektedir. Ortaklığın giderilmesi kapsamında satış memurluğu tarafından gerçekleştirilen satışlar bakımından da ilgili mevzuat çerçevesinde elektronik satış usulü uygulanmaktadır. Bu nedenle 12. Yargı Paketi'ni “fiziki ihaleyi kaldırıp ilk kez e-ihale getiren” bir düzenleme olarak nitelendirmek doğru değildir.

• Birinci Artırma: Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmişse birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.
• Özel Artırmanın Süresi: Yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu özel birinci artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır.
• Teklif Eşiği: Bu özel birinci artırmada verilecek teklifin, kanunda belirtilen diğer unsurlar saklı kalmak üzere, muhammen kıymetin yüzde yüzü ile ilgili alacak ve satış giderleri bakımından kanunda öngörülen eşiği karşılaması gerekir.
• İkinci Artırma: Birinci artırmada satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci artırmada kanunda öngörülen genel teklif eşiği uygulanır.

Açık Artırma Sisteminde Eski ve Yeni Usul Karşılaştırması

Paydaşların Haklarının Korunması ve Hukuki Güvenceler

Ortaklığın giderilmesi suretiyle satışta temel amaç, ortaklığı sona erdirmek ve satış bedelini hak sahiplerine hukuka uygun şekilde dağıtmaktır. 12. Yargı Paketi ile getirilen özel düzenleme, özellikle miras yoluyla edinilmiş ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ilk artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilmesini öngörmektedir.

Kıymet Takdirine İtiraz ve Rayiç Bedel Koruması

Satışa konu taşınmazın değerinin doğru şekilde belirlenmesi, ortaklığın giderilmesi satışlarında paydaşların ekonomik menfaatleri bakımından büyük önem taşır. Taşınmazın değeri belirlenirken somut taşınmazın özellikleri, emsal değerler, konum, yüzölçümü, imar ve kullanım durumu gibi unsurlar dikkate alınabilir.

Kıymet takdirine veya bilirkişi raporuna karşı başvurulabilecek hukuki yollar ile bunların süreleri, işlemin hangi makam tarafından ve hangi mevzuat kapsamında gerçekleştirildiğine göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle her ortaklığın giderilmesi dosyasında “raporun tebliğinden itibaren mutlaka 7 günlük hak düşürücü süre vardır” şeklinde genel bir kabul doğru değildir. Somut dosyada uygulanacak usul ve sürenin ayrıca belirlenmesi gerekir.

İhalede Paydaşların Öncelik ve Rüçhan Hakları

12. Yargı Paketi'nin getirdiği düzenleme, tüm ortaklığın giderilmesi satışlarını genel olarak “ortaklar arasında ihale” haline getirmemektedir. Özel düzenleme, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarla sınırlıdır. Bu şartların bulunduğu durumda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.

Bu özel artırmanın uygulanması tüm paydaşların oybirliğiyle anlaşmasına bağlı değildir. Kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde uygulanır ve özel birinci artırma usulü bir defaya mahsustur. Birinci artırmada satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci artırma kanunda öngörülen genel kurallar çerçevesinde yürütülür.

İcra Daireleri ve Satış Memurluklarının Değişen Rolü

Elektronik satış sisteminin kullanılması, satış işlemlerini yürüten icra dairelerinin veya satış memurluklarının hukuki rolünü ortadan kaldırmamaktadır. Bu makamlar, satışın kanunda ve ilgili mevzuatta öngörülen usule uygun şekilde yürütülmesi, ilan ve ihale işlemlerinin gerçekleştirilmesi, satış bedelinin tahsili ve gerekli paylaştırma işlemlerinin yapılması bakımından görev ve yetkilerini sürdürmektedir.

İhalenin Feshi Davaları ve Caydırıcı Önlemler

İhalenin feshi, satış işleminin kanuna aykırı şekilde gerçekleştirilmesi halinde başvurulabilecek hukuki yollardan biridir. İhalenin feshi sebepleri; satış ilanı ve tebligat işlemlerindeki usulsüzlükler, ihalenin yürütülmesine ilişkin kanuna aykırılıklar ve somut olayın niteliğine göre diğer hukuka aykırılıklar bakımından değerlendirilir.

• İhalenin feshi başvurularında uygulanacak süre, başvuru koşulları ve yaptırımlar somut olay ile ilgili kanun hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
• İhalenin feshi talebinin reddedilmesi halinde uygulanabilecek para cezası, her durumda ihale bedelinin otomatik olarak yüzde onu veya yüzde yirmisi şeklinde değildir. Bu konuda İcra ve İflas Kanunu'nun ilgili hükümleri ve somut olayın niteliği dikkate alınmalıdır.
• 12. Yargı Paketi ile getirilen önemli yeni yaptırımlardan biri, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi bakımından en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısından, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası alınmasıdır.
• Bu durumda alınan teminatın iade edilmeyerek satış masraflarına mahsup edilmesi ve kalan tutarın paydaşlara payları oranında ödenmesi de kanunda ayrıca düzenlenmiştir. İhale alıcısının paydaş olması halinde teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında ödenmesi öngörülmüştür.

Olası Sorunlar ve Çözümler: Elektronik ortamda yaşanan teknik sorunların ihalenin geçerliliğine etkisi, sorunun niteliğine, satış sürecini etkileyip etkilemediğine ve ilgili mevzuat hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Genel bir sistem arızası ile yalnızca katılımcının kendi internet bağlantısındaki sorun aynı hukuki sonuçları doğurmaz.

Sonuç

12. Yargı Paketi ile ortaklığın giderilmesi satışları bakımından getirilen en önemli yenilik, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, satışın ilk artırmasının yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılmasıdır. Bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanacaktır.

Bunun yanında elektronik satış portalında tekliflerin tabi olduğu eşikler yeniden düzenlenmiş; özel birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınmış ve ikinci artırma bakımından kanundaki genel eşik korunmuştur. Ayrıca en yüksek teklifi vererek ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanması ve teminatın paydaşlara dağıtılmasına ilişkin özel sonuçlar öngörülmüştür.

Dolayısıyla yeni düzenlemenin, bütün ortaklığın giderilmesi satışlarını ortaklar arasında kapalı veya sınırlı ihaleye dönüştürdüğü şeklinde anlaşılmaması gerekir. Düzenleme, belirli nitelikteki miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ilk artırmayı malik mirasçılarla sınırlandıran özel bir sistem getirmektedir.

Değerlendirmemiz

Sık Sorulan Sorular