KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SÜRESİ BELİRLİ Mİ YOKSA BELİRSİZ MİDİR?
Av. Bilal Gürel
Son dönemde makroekonomik parametrelerde yaşanan değişimler, taşınmaz satış ve kiralama piyasasında dramatik artışları beraberinde getirmiştir. Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) tarafından yürürlüğe konulmuş olan %25’lik tavan zam oranı uygulaması ve değişen piyasa dengeleri, toplumsal hayatta kiralayan (ev sahibi) ile kiracı taraflarını sıklıkla karşı karşıya getirmektedir. Bu ihtilaflara bağlı olarak, kira sözleşmelerinin kuruluşuna ve feshine ilişkin yasal detaylar her geçen gün daha çok merak edilir hale gelmiştir.
Gerek uygulayıcılar gerekse mülk sahipleri ile kiracılar arasında en çok muğlaklık içeren ve tartışılan hususların başında; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin hukuki niteliği itibariyle belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi sayılacağı sorusu gelmektedir.
■ 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 347 Düzenlemesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Sosyal ve ticari hayatta taraflar arasında akdedilen konut kira sözleşmeleri genellikle 1 yıl, işyeri kira sözleşmeleri ise çoğunlukla 1 ila 5 yıl gibi sabit vadelerle kurulmaktadır. Sözleşme metninde sarih bir vade veya bitiş tarihinin yer alması, o sözleşmenin hukuken "belirli süreli" olarak doğduğunu açıkça gösterir.
İlgili kanun maddesinin lafzından ve ruhundan anlaşılacağı üzere; kiracı yasal süresi içinde fesih ihtarında bulunmadığı müddetçe, sözleşme belirsiz süreli hale gelmez, aksine taraflar arasında 1 yıl süreli olarak yenilenir. Kanun koyucunun bu emredici düzenlemesi, konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinin temel kural olarak belirli süreli mahiyetini koruduğunu ve kiracının koruma kalkanı altında olduğunu tescil etmektedir.
Uyuşmazlıklarda Taşınmazın Üstün Vasfı: Yargıtay Kriteri
Kira ilişkisinde uygulanacak yasal hükümlerin tespiti açısından taşınmazın cinsi ve vasfı hayati önem taşır. Bu hususta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/8818, K. 2019/5342 ve 12.06.2019 Tarihli ilamında şu ifadelere yer verilmiştir:
"Dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılmak suretiyle taşınmazın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir."
Yargıtay kararlarında da istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere, adi kira ilişkileri ile konut ve çatılı işyeri kiralarının tabi olduğu tasfiye, tahliye ve uzama rejimleri birbirinden tamamen farklıdır. Bir uyuşmazlık durumunda mahkemenin ilk yapacağı iş, taşınmazın asıl kullanım amacını ve hâkim unsurunu saptamaktır.
Kira hukukunun kendine özgü katı şekil şartları, hak düşürücü süreleri ve karmaşık tahliye prosedürleri barındırması sebebiyle; gerek mülk sahiplerinin gerekse kiracıların süreçleri alanında uzman bir hukukçu rehberliğinde yürütmesi elzemdir. Usul hataları veya ihtar sürelerinin kaçırılması, taraflar adına telafisi güç maddi ve manevi zararlar doğurabilmektedir. Kira ilişkilerinden doğan her türlü hukuki probleminizin profesyonel ve kesin çözümü için büromuzla dilediğiniz zaman iletişime geçebilirsiniz.